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    2. [克而瑞]市场月报|12月楼市供求小翘尾收官,地市规模冲高但热度仍低

      2023-01-04 09:06:45

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      • 城市:全国
      • 发布时间:2023-01-04
      • 报告类型:住宅交易分析
      • 发布机构:克而瑞

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           12月,房地产市场迎来小幅翘尾行情,重点30城供应、成交环比增幅分别为9%和18%。一线城市韧性较强,房企推盘积极性上升带动成交稳步放量。土地出让节奏明显加快,成交规模创年内新高,但热度依旧普遍处于低位,12月土拍溢价率为2.3%,较上月回落了0.5个百分点。

      ??01新增供应

      ??政策叠加冲量致推盘环增9%

      ??热点一二线涨幅3成

      ??12月年尾供应如期放量,30个重点城市预计新增商品住宅供应1807万平方米,环比上涨9%。但同比仍下降34%,不如往年同期。受主要城市供应激增推动,预计全年商品住宅供应面积同比降幅较前11月略有收窄,收至39%左右。

      ??分能级来看,一线城市12月新增供应389万平方米,环比上涨29%,同比仅下降12%。其中尤其是北京和上海均同比和环比正增长。北京12月供应主要为中海地产海淀区富华里项目和丰台区大红门项目,两项目新增入市房源近两千套。

      ??二三线城市12月预计26个典型城市新增供应1418万平方米,环比上涨5%、同比下降38%。整体供应强度不及2021年同期,但部分城市仍有积极推货动作。如杭州12月预计新增供应接近200万平方米,同比上涨34%。位于拱墅区的纯新盘项目滨江芳翠锦绣府首开入市,以及绿城钱塘区项目的加推均为杭州市场带来足量新增房源。又如重庆12月新增供应预计环比上涨近2倍,位于沙坪坝区、九龙坡区、渝中区的多个项目纷纷加推,市区内年底货量充足。

      ??事实上,由于四季度以来中央已出台了多项金融端和政策端对房地产市场的利好。故房企对部分重点城市加强了推盘规模,以求在年底抢收新激活的购房需求。上述12月供应激增的城市主要可分为两类:一类是2022年楼市成交始终较好的强一二线城市,如北京、上海、成都、杭州、苏州等。另一类是楼市相对较差,但已长期供应低迷甚至“零供应”的二三线城市,如西安、青岛、徐州、常州、南宁等。

      ??02新房成交

      ??环增18%小翘尾

      ??热点城市和改善盘恒热格局未变

      ??2022年12月,整体市场迎小幅“翘尾”行情:据CRIC监测,12月30个监测城市成交面积为1628万平方米,环比增长18%,同比下降32%,全年累计同比跌幅达38%,与上月基本持平。得益于房企年末业绩冲刺,增加了推盘频次的同时加大了营销折扣力度,整体成交有小幅微增势头。

      ??分能级来看,一线韧性较强,12月总成交为268万平方米,环比增长16%,全年累计同比降幅收窄至24%。其中上海、广州均迎来了供应的集中放量,上海七批次集中入市,共涉及57个项目,总建筑面积约190.6万平方米,共计16060套,以此带动成交量大增。相较而言,北京略有回落,同环比齐降,并未出现翘尾行情。

      ??二三线城市总成交仅1360万平方米,环比增长18%,同比降33%。各城市环比涨多跌少,仍旧呈现出“强者恒强”的分化格局:杭州、成都12月单月成交量均突破120万平方米,改善盘持续热销。变化情况来看,环比“翻番”主要集中在前期成交相对低迷的重庆、郑州、厦门、福州等,随着疫情管控全面解除,需求迎来了补偿性回升;同环比齐跌的大体分为以下两类:一是天津、济南、昆明、长春、海口等弱二线城市,整体居民观望情绪加剧,市场尚无明显起色;二是南京、合肥、无锡等东南沿海核心二三线城市,前期需求透支尚未完全恢复,成交还在低位徘徊。而从全年同比跌幅来看,成都、西安等西部区域中心已收窄至15%,购房需求相对稳定,行情自成一体。

      ??03项目去化

      ??去化率49%持稳、涨跌参半

      ??宁汉津热度再降

      ??以项目开盘去化率走势来看,据CRIC调研数据,31个重点城市平均开盘去化率高位持稳49%。细化到周度变化呈现出“先降后稳”走势,12月初去化率由63%高位降至44%,而后续伴随房企加快推盘节奏,营销折扣力度有增无减,至第52周(12.19-12.25)去化持稳至44%。

      ??聚焦到单个城市,12月各城市环比涨跌参半,大体呈现出如下特征:一是上海、北京、长沙、杭州等热点恒热,随着优质供应集中放量,去化率基本都稳步回升至60%以上。二是西安、成都等西部区域中心行情独立、自成一体,不仅成交跌幅收窄,整体项目去化率也保持在50%-60%之间波动。三是苏州、厦门、常州等12月涨幅显著主要基于供应疲软,单盘热销拉动平均去化率稳步攀升,实则短期购房者观望情绪依旧浓厚,市场尚未有明显起色。四是武汉、南京、天津等前期纾困政策频频,不过对项目去化的提振作用递减,12月整体去化率延续降势,尚在低位徘徊。

      ??04库存

      ??二三线消化周期短期改善

      ??但多数仍处库存规模高点

      ??12月整体30个重点城市因供略过于求,整体供求比为1.1,故月末库存环比上涨0.6%。

      ??具体而言,部分新增供应规模突出的城市短期呈现供过于求的状态,如北京、上海、深圳、西安、成都、苏州、南京等。而多数二三线城市则表现为供不应求,如长沙、重庆、武汉、福州、徐州等。

      ??从消化周期来看,得益于年末供求翘尾,二三线城市库存消化情况多有改善,如大连、福州、武汉、东莞、杭州等消化周期均较11月环比缩短。但同比来看超9成城市库存消化情况仍差于2021年末同期。

      ??总的来看,全国整体新房供求维持相对平衡的热度状态,年末供求翘尾短期改善了部分重点城市的库存消化情况,但市场需求不振下多数城市仍处于历史新房库存规模高点。

      ??05二手住房

      ??成交同环比再降20%

      ??全年累计同比降24%

      ??四季度末,各省市成交规模继续下探。整体来看,12月全国10个重点城市二手房成交体量预计为331万平方米,环比和同比均下降20%。预计全年10城二手房成交面积同比下降24%。

      ??从日成交数据来看,10个核心城市有涨有跌。一线北京和深圳二手房成交进一步降温,规模分别环比下降31%和27%。二三线城市中仅杭州和青岛成交环比上扬,其余城市如南京、苏州、东莞等12月二手房成交规模均再度缩减。

      ??从2022年全年累计成交量来看,10城规模普降。强一二线城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交规模预计同比降幅均超过20%。整体市场寒气的渗透下,二手房市场规模再难维持先前高位。

      ??06土地市场

      ??成交规模升至年内最高位

      ??土拍热度延续低位

      ??临近年末,重点监测城市的土拍节奏明显加速,多个城市先后完成了年内的第四、五轮土拍。在此支撑下,全国土地市场成交规模达到年内最高水平。截至12月26日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为2.5亿平方米,全月成交建筑面积创下年内新高,但同比来看降幅仍将超过四成;成交总价方面,本月土地成交总金额6927亿元,考虑到月末成交城市,环比增幅在七成左右,同比减少四成左右。平均楼板价方面,因月内一二线城市成交增加,土地成交均价回升至2820元/平方米,环比上升8%,同比上涨16%。

      ??市场热度方面。重点城市中有15市在月内进行集中土拍,但热度依旧普遍处于低位,12月土拍溢价率为2.3%,较上月回落了0.5个百分点,为年内第二低点。对比来看,大多数城市土拍热度仍在低位,溢价率最高的上海也仅仅拍出了4%溢价率。二线城市土拍溢价率普遍低位,溢价率最高的反而是未参加集中土拍的石家庄,平均溢价率达到了13%。三四线城市土拍仍以底价成交,仅盐城、台州、淮安等少数城市保持了一定热度,月内平均溢价率超过了5%。

      ??一线城市本月共成交土地265万平方米,环比增加了11%,但同比降幅高达62%。聚焦到城市来看,于月内完成第四轮集中土拍的广州和上海成为成交主力,广州成交建面为193万平方米,涉及15宗地,5宗地平均溢价率仅0.1%,较第三轮下降了0.4个百分点。上海成交建面为73万平方米,涉及10宗地,溢价率较第三轮集中供地略有上升,增至3.69%。

      ??二线城市成交建面为4357万平方米,环比增加85%,但同比下降了48%。成交金额环比增加88%至1779亿元,楼板价与上月基本持平,为4083元/平方米。本月成都、西安、长沙、青岛、宁波、合肥和重庆的成交建面超过了100万平方米。其中,仅有苏州、厦门的市场热度较高,整体溢价率达到4.8%,成为今年溢价率最高的一次土拍。整体依旧处于冷热不均、需要托底的局面中,但也出现了新趋势,城投在进行了多次托底后,逐渐出现民企与城投联合拿地。

      ??三四线城市则也表现为量价齐增。总成交建面为19945万平方米,环比增加32%,同比则下降了49%;总成交金额为4724亿元,环比增加41%,但同比下降了27%;平均楼板价也略有增加,本月三四线城市平均地价增至2369元/平方,环比上涨7%,同比大涨44%。徐州、常州、盐城、南通、泰州、扬州等多达17个城市的成交规模均超过了100万平方米,活跃度相对较高。其中,月内完成了第五、六批集中出让的徐州成为榜首,共成交了100宗地,总成交建面高达943万平方米,其次是常州,成交建面也高达600万平方米,位于第三位是盐城。从区域来看,长三角三四线城市成为成交主力;热度来看,同样大多数城市土拍仍以底价成交,仅盐城、台州、淮安等少数城市保持了一定热度,月内平均溢价率超过了5%。

      ??07综观

      ??地方政策松绑效果递减

      ??1月春节影响成交继续回落

      ??12月收官,在疫情管控全面解禁和高能级城市限购松绑等利好之下,成交环比微增18%,迎来小幅翘尾行情,但是全年成交跌幅依旧达到38%。

      ??展望下月,我们认为,成交环比将小幅回落,在去年基数影响下同比亦将大幅下挫。主要基于以下几点:一方面,1月恰逢春节,一二线成交热度将进一步转淡,三四线返乡置业大概率成色不足。另一方面,拿地收缩,一季度房企供货可能受限且积极性亦不会太高,也会限制整体成交放量。此外,政策利好基本进入尾声期,对于成交的提振作用也呈现边际递减,居民购房信心和预期尚未被完全稳固,因而预期整体成交也会延续平淡走势,基于去年高基数,同比或将明显下滑。

      ??不同城市“强者恒强、弱者积弱”的分化格局还将延续:核心一二线城市诸如上海、杭州、成都等市场复归平稳理性,尚能“保温”。部分人口大市诸如阜阳、周口、驻马店等或将迎来一轮返乡置业行情,但是预期对于本地楼市成交的带动将远远低于历史同期。而对于广大内陆缺乏人口优势、经济基础的三四线城市,需求透支严重,还将面临较长时间的低位盘整期。

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